新房限价就品质拉胯？

原创唐老师傅 [唐老师傅Pro]

2022-09-16 23:44 发表于广东

新房由于限价的存在，时常会受到品质上的质疑，普遍认为kfs没钱赚，就会通过减配交付质量来榨取利润。

尤其是这几年接连发生kfs和业主之间的维权事件，让人不得不浮想联翩，似乎限价之下，品质是必然妥协的结果。

而这一切，仿佛都是限价的原罪，所以新房的品质就不应该抱有期待。

但好像在这个话题下，有些要点很少人提及：

1，新房项目的成本构成中，大头是土地、税务、融资三块，建安实际成本占比并不高（有些10%都不到），这块本身也挤不出多大空间。

限价的存在，房子不愁卖，大多房企确实会控制整体成本来增加利润，只是落到项目开发上，较为普遍的做法是项目设计方案尽量标准化和保守。

对于大部分楼盘尤其是大kfs，实际的影响应该是很难出现品质惊艳、富有创新和突破的产品，而不是偷工减料！！！

就算少部分小kfs，铁了心要偷工减料，也都会考虑到后续业主上门索命的问题。

所以在开盘之前，会通过自身热销不愁卖的优势地位，来通过丐版样板房、户型无尺寸图、大量免责条款、风险提示声明、粗糙营销、敷衍态度、减少项目资料、丐版装修配置公示等等，来压低客方预期。

这些并不会很难看出来，只不过会有这种底气做到这程度的楼盘屈指可数，在同期市场，价格都有让人无法拒绝的绝对优势，只要不塌不漏也还是比大多新房和二手性价比要高的多。

到了现在很多新房限价依在，但也有了不同程度的销售压力，产品和营销也都同时开始抓起来了。

在开盘的前期阶段，有些楼盘就已经在项目品质上做高调宣传，通常干这么干的，都代表着对自身品质有较大自信，真的在用心做产品，交付以后效果大概率会比客方预期还高。（上个项目是麒麟公馆）

说白了，留点心眼，品质好不好并不难看出来，有限价不等于品质就是渣。

2，随着时间推移行业在不断进步，建筑工艺的标准、规范、水平也会有提升，设计审美也会不断顺应时代变化，同时成本也在持续降低。

就比如用料方面，五年前开发的哪些所谓的豪宅住宅盘，都没几个外墙舍得上铝板，但现在哪怕限价依旧在，铝板却慢慢变成了刚需盘都有的标配。

再比如物业方面，早期的物业费普遍都是一两三块钱，到了现在刚需盘四五六快，高端住宅七八九十几块。

确实物业费在前期会有些过剩看着有点冤，但时间长了，通货膨胀物价上涨，如果没有足够预算留给物业发挥，楼下保安的头发就会慢慢变少，花园的水池喷泉也只能在逢年过节看到。

对于楼龄老的楼盘而言，基本就是不可逆的问题，新房则有长很多的青春期。

所以现在的新房就算有限价，产品就算普遍平庸，但行业进步带来的产品迭代优势，还是一直都有的。

3，新房这几年维权确实蛮多，限价有一定责任（强势营销与合同条款方面），但也没必要把锅全给扣到限价上面去。

因为牵扯到精装修的楼盘，在以前每年维权的数量一直都不少，只是如果不是从业者，也不会特地去关注和记得这些东西。

就比如近15-20年交房的次新房，随便举点福田南山所谓的豪宅（应该是大部分了）：

半岛城邦三期、半岛城邦四期、恒裕滨城二期、吉祥龙、新天鹅堡、万科瑧山府、万科瑧山道、宝能公馆、天健天骄等等

这些楼盘名称+维权这个关键词上百度搜下，互联网都留下了记忆。

自然也就能明白，几年前以前的新盘交房能不维权，也是个难得的事情，而有些kfs的烂也是骨子里的烂。。

随着互联网普及后，大家接触的信息效率越来越高，普通购房者有了舆论武器，维权的成功率也在变大（注意是变大），人们维权意识也越来越高。