最近在整理素材时，注意到一篇我很早以前写的文章，当时主要聊了下对于公寓这类产品的看法。
那会儿因为各种综合原因，没有在微博/微信公开，一直就躺在草稿箱里了。
如今想起回过头来看，似乎也还蛮有道理的，大体的逻辑观点并没有咋过时，感兴趣的可以看下原文：
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不过毕竟过了这么久，俺们对于市场的理解也会有更深的认识，旧文重读还是能感觉到当年笔风上的稚嫩。
看着费劲吧唧扯了几千字，却并没有太好的戳到核心要点。
一、关键要点
当时公寓市场表现弱势的重点，实际就是基于其产权问题，衍生出了贷款、税务、户型、学区、户籍、居住等等一系列缺点。
就算同期滞涨导致价格均为同条件住宅七折，加上有不限购的优势，但实际上产品竞争力并不行。
当然这些概念还是有点抽象，说白了就是公寓虽然便宜，但在当时比起买普通住宅并不具备啥明显优势。
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住宅 |
公寓 | |
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价格 |
200 |
140 |
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首付 |
60 |
70 |
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月供 |
7430 |
7577 |
更直观从普通人视角出发，住宅七折的价格买个商务公寓，贷款也没背那么多。
结果首付支出、月供压力、利息成本并没有优化，甚至还高了一些。
产证面积看着一样，实际到手的房子愣是小了一截。
上不了学、水电燃气贵不能入户也就算了，本来买公寓普遍意愿都是奔着投资去。
结果一看税费，这可咋卖，能涨赚的也大头上交给社会了。
加上本身公寓这块名声就不太好，互联网上各种声音都说十有九坑。
只要相对那么理性点，买之前好好算下这笔账，应该就很难冲动起来了。
所以当时看着价格便宜，但产品上还是缺乏足够的竞争力，过去和后续市场表现不行，并不会很难理解。
二、重新思考
不过三四年后的现在，市场环境又有了很大的变哈，当我再看到这篇文章的时想到。
既然公寓本身是没有原罪的，过去市场表现不佳的核心在于，作为房子或作为产品，在市场上缺乏竞争力。
所以本就应该价格低一些。
而这些都是基于其特殊的产权性质，政策面上的限制过多所导致的。
如今公寓的价格随着持续滞涨，许多单价已经仅为同楼盘同户型一半。
官方也注意到了类住宅产品(公寓)与他们当时的设计定位背道而驰，所以增量新房不再批售商务公寓。（历史遗留不算）
也算是控制了过往数不清的公寓新房库存，远期这类产品的供求关系格局会好一些。
加上深圳随着20年之后接连不断的调控，住宅在这方面似乎并没有比公寓好多少，甚至有些更加苛刻。
当我再反过来看这个特殊产品，已经具备了其一定的竞争力和性价比，在市场上并没有以往那般尴尬。
若是市场关注二手成交应该就能注意到，此类产品的交易活跃度，明显比住宅高上了很多。。（佐证太麻烦容易偏题，自行找案例）
三、小结
当然就算如此，除了消费性需求，我也依旧还是不鼓励买公寓。
也许在此深挖能够找到一些好的投资机会，而产品竞争力也确实是决定市场表现最核心的因数。
但长久以来低迷的市场表现，给此类产品带来的负面印象，在很长时间内也很难被撼动，背后依旧还是有着不小的不确定性。
与其在坑里淘金，还有更多更加主流简单且收益未必更差的投资玩法，没必要挑战这种高难度的操作。
单纯只是想通过这个案例的探讨，给大家带来不同角度的思考，也欢迎大家在评论区说出不同观点。