全款抵押思路的风险

原创唐老师傅 [唐老师傅Pro]

2022-09-08 23:45 发表于广东

接上篇《抵押贷现在有多离谱》，我发现干贷款中介的朋友们都喜欢在朋友圈里推销——“全款抵押”的业务，并渲染得神通广大/无所不能。

其中心思想基本围绕着：

抵押贷不受限贷和指导价政策的影响，可以直接办理7-9成的贷款。

原本有过房贷记录或二套，只能5-8成首付的购房人群，因为政策限制总价预算起不来。

可以利用这个规则，先让担保公司垫钱去全款买入房子，然后再去找银行抵押，进而变相做成3成甚至更低的首付。

除了把首付做低外，全款买房还能让急迫卖房的业主们更快拿到房款进而借此乘机压价，又或者贷款不限制后能将网签价做低进而适当降低税费。

抵押贷的利率低（3.2-4%），还款方式也是先息后本不还本金，同样的贷款金额下，抵押贷每个月还贷要比房贷低近一半。。

行业内这块流程已经相当常规了，有n多操作案例，渠道稳定，只要找我们，yyds，思维决定出路，balabalabala。。。。

看着确实诱惑力的，但似乎大多人并不会说代价和风险是啥，或者为了促单会可以弱化业务缺陷。

所以这篇我主要想将全款抵押这业务剥开理想化的面纱后，说下将会面临的核心问题在哪，到底值不值这样玩，以及适合怎样的人群。

一、

首先是成本，大概会有如下构成部分。

1，垫资利息，首付之外的金额得担保公司出钱，利息大概是0.08%/天以上，顺利的情况下！！！！持续一个多月。

2，银行的渠道成本，因为是刚过户的单子，原则上大部分银行不符合业务准入条件。

敢接单的银行，都是冒着风险接的单，自然也得收钱，不同银行不同阶段费率有差别，普遍收费贷款金额的1%左右。

3，贷款中介的服务费，他们提供信息匹配方案并协调整个流程并包装资料执行落地啥的，所以普遍也得收贷款金额的1%左右费用。

4，抵押贷在18年之后，消费导向的业务被监管收窄了基本停了，所以现在市场上的抵押贷基本都经营性质，变成了抵押经营贷。

和常规抵押贷没啥区别，只是得套了个公司的壳子来申请，所以申请的前置条件也少不了必须名下有改善，而且持股和注册时间有要求。

通常做的时候都得买个注册满一年以上的公司，行情大概是4000-6000元每个，还要多个千把块钱每年的记账报税成本。

二、

然后是风险。

如果一切顺利的情况下，这4块的成本，只是麻烦了点，其实也不是很难接受，毕竟比起原本只能高首付购房的情况下，带来的正面优势效益还不错。

但问题是，抵押经营贷本身就不是完全合规的业务，顺着市场冷暖，监管对其的合规要求也会跟着浮动。

遇到有监管压力的时候，哪怕是正常的抵押经营贷，也会有成本攀升还款方式变差及做不下来的风险。

只是这两年国内的经济和市场很差，银根宽松，很多人没过过苦日子，不知道官方的尿性。

单纯只是这块的不稳定性还好，毕竟这是个比较大的市场，风格转换和楼市调控一样，是个比较缓慢的过程，不会快节奏的切换。

但深圳在20年之后，因为深房理/蟹姐姐事件，银保监限制了所有银行刚过户房产的抵押，明面上就直接不允许银行们接过户未满半年房产抵押的业务。

只是这两年市场差了，舆论和监管的压力没那么大，有的银行内部人员想赚钱，会试着来打擦边球。

通常都是些如SH YC 之类的小行，时不时就有那么一两家阶段性的会冒出来收单，业务到了一定程度又毫无征兆的躺平。

也因为其业务的不合规性，每年通常会有那么随机几个月的时间，合规会稍微敏感些，出现没有银行敢接单的情况。

相当于刚过户不满半年房子的抵押，是属于经营贷这种不那么合规的业务中的小众不合规业务。

其比较难把控的稳定性和成功率也就成了核心问题。

三、

通常贷款中介们会说，没毛病呀，来呀，造作呀，可以先预审，确定能做再来办。

但他们肯定不会说，办理正式贷款的前置条件，必然是绕不开得先让担保公司出钱全款买入。

由于会牵扯到房产证产权的变更，预审出的批复压根没啥效力，只是客户经理简单做的评估。

如果到了实际操作过程中，能不能审批还是有不确定性在。

一旦这一两家能接受刚过户抵押的独苗银行歇菜了，又或者合规收紧这些独苗都避风头去了，就没有其他银行能抢救，几乎接近于裸奔。（最近一两个月就遇到这状态了）

而担保公司这边钱垫出去了，利息每天白花花的烧着，房子也买了过完户了，完全没有任何的回头路。

不把担保公司这边欠的钱给还上，利息很快就会拖垮人，然后淘宝见。（司法查封挂淘宝拍卖）

所以就算银行不接收，不论如何也一定要找到机构，不惜代价的把房子给抵押出去，临时贷款把担保公司的钱给还上。

这是就得找民间机构抢救了，这块的行情大概是。

1年期，先息后本，年化14%+的利息和+1%左右的手续费。

贵是贵了点，但也比担保公司这边28.8%以上的年化要实在。

然后在民间机构这边躺半年，符合正常银行的准入条件后，再办个正常的抵押贷，实现上岸。。

四、

这其中不稳定的问题，对于大部分普通小白购房者而言很不友好，缺乏足够的容错率，所以真的非常不建议。

原本可以三成首付的人没必要多此一举，五六成首付的人群，如果想强行压低首付，最好是找身边朋友拆借。

或者预算不变先买正常办理房贷，等半年后再考虑加按或抵押贷的方案，这样会稳妥很多，只不过综合成本而言，只是压低两三成首付意思也不大。

在实际的业务场景中，会选择这类操作方案的人，结果上也基本都是首付在七八成或者本身具备全款的实力和预期。

只是想顺带看能不能将首付压下来，这种情况下就还好。

也因为限制多不稳定的特性，别看大多中介张口闭口说全款抵押信手捏来，好像非常常规和普遍，完全没啥难度。

实际上在贷款中介机构中，这类业务在在抵押经营贷中的占比相当之小，占比5%都没有，绝大部分中介都并没有经受手过一遍流程。。。只是纸上谈兵罢了。

总结：没有金刚钻就别揽瓷器活。