查看“知其然知其所以然”的源代码

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= 知其然知其所以然 =

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<span id="copyright_logo" class="wx_tap_link js_wx_tap_highlight rich_media_meta icon_appmsg_tag appmsg_title_tag weui-wa-hotarea">原创</span> <span class="rich_media_meta rich_media_meta_text"> 唐老师傅 </span> <span id="profileBt" class="rich_media_meta rich_media_meta_nickname"> [javascript:void(0); 唐老师傅Pro] </span>
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'''唐老师傅Pro''' [[File:https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=Mzg2MzcwODU2Mg==&mid=2247484411&idx=1&sn=13d8051032c268839b9f78079c1d8411&chksm=ce753706f902be1084e555f57aff175968a33fcf657f56ef6058d9faacc0fdda1386d5023281&scene=178&cur_album_id=2480860975353708545|class=profile_avatar]]
微信号 <span class="profile_meta_value">tanglaoshifupro</span>

功能介绍 <span class="profile_meta_value">可能是东半球最熟深圳楼市的人之一！</span>


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<span id="js_profile_arrow_wrp" class="profile_arrow_wrp"> '''' '''' </span>

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''2022-04-06 00:36'' ''发表于<span id="js_ip_wording"></span>''

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<div id="js_tags" class="article-tag__list single-tag__wrp js_single js_wx_tap_highlight wx_tap_card" data-len="1" role="link" tabindex="0" aria-labelledby="js_article-tag-card__left js_a11y_comma js_article-tag-card__right">

<span id="js_article-tag-card__left" class="article-tag-card__left" aria-hidden="true"> <span class="article-tag-card__title">收录于合集</span> <span class="article-tag__item-wrp no-active js_tag" data-url="https://mp.weixin.qq.com/mp/appmsgalbum?__biz=Mzg2MzcwODU2Mg==&amp;action=getalbum&amp;album_id=2480860975353708545#wechat_redirect" data-tag_id="" data-album_id="2480860975353708545" data-tag_source="0"> <span class="article-tag__item">#观点</span> </span> </span> <span id="js_article-tag-card__right" class="article-tag-card__right" aria-hidden="true">13个</span>

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[[File:./知其然知其所以然_files/640|class=rich_pages wxw-img|图片]]

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不知大家有没注意到在现阶段的深圳楼市中，很多人对于买房的理解都表现得相当粗暴。

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比如在投资上想要获得好的表现和收益，就应该买到具备投资价值的房子，又或者是所谓的优质项目。

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而对于具备上述条件的标准，普遍是看该楼盘在规划、学校、地段等等条件中有多少正面优势。

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更加具象的表达相信大家都很熟悉：

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1，核心地段+好规划+好学校+好品质+好户型+？？？=好房子=有投资价值=涨得多

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2，具备的正面条件越多=房子越优质=越有投资价值=涨得越多

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看着好像也确实没啥毛病，甚至蛮有道理的，过去不同房子市场表现的结果来说，感觉大体上也能匹配上。

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但似乎少有人注意到，这些观念在不断的跟风传播以及市场共识强化中，已经被慢慢忘记了本质核心。

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也很少人去考虑这套逻辑有没有变质。

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简单想想，一个楼盘会有着与众不同的涨幅，只是因为地段更好、规划更好、学校更好这些表层因素吗。

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又或者说是因为有地段（学校/规划等等）这些优势条件，所以就直接等于房子要涨嘛。

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很显然这些概念和投资表现并不应该直接粗暴的画上等号，也是需要去探究其背后因果关系。

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1，一个地方不是因为有了规划就有价值，房子就要涨。

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而是因为规划的存在，以后“可能”会随着规划推进和落地，区域的环境面貌、配套交通、就业机会等等会变得更好。

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进而这些能衍生带来更好的居住体验，区域内的房子本身产品竞争力得到提升，有更多人愿意买这边并接受更高的价格。

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这个模型叠加上投资需求会稍加复杂点，但也不会很难理解。

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本来同等竞争力同等价格的产品，因为有人认可这套逻辑和憧憬，愿意在规划还没落地的前期阶段。

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给远期预期支付一定的溢价，所以有了规划的前期，也会因为有人能接受预期透支涨一些。

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2，一个地方不是因为有了好的学校就有价值，房子就要涨。

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是因为以前深圳的新生儿一直在净增长，过去五年优质学校上学资源的矛盾，一年比一年大。

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很多家长为了小孩教育问题，愿意买带有优质学区的房子，来保证上学的更高确定性，也想通过读好学校来保证小孩的成绩有更高的下限。

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若是不具备生源增长需求矛盾攀升，那就得是学校本身的教育水平得到提升。（这是玄学，很多人只能看成绩）

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当这方面有了好的体现，自然竞争力就高了，就有人愿意接受更高的价格买入，价格就会修正到合理的区间。

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当能理解这些，做到知其然并知其所以然，就会发现开始的逻辑很多时候并不通用，甚至反而容易产生误导。

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比如说规划当然是对于房价本身是正面的，但过往由此衍生出的一切表现，都没有绕开产品竞争力这个概念。

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价格的波动也一直是与之强关联，就算因为有投资预期的存在可以适当脱钩。

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但远期最终的价格始终是需要，也必然会回归他原本在市场的竞争力的。

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进而这类决策一定需要考虑两个问题：

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1，规划能不能落地，能不能在预期内落地，以及对于产品竞争力上的帮助有多大

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2，当前阶段的价格透支，会不会超过了合理的范畴

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因为现在有太多区域，还在概念阶段价格（二手成交）就已经接近可预期目标同条件房子的了。

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未来就算产品竞争力能与预期一致的提升，未来的空间也是着实着迷。

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再比如学校这块，带有优质学区的房子本就在房价中有着较高的溢价。

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1，若是新生儿无法持续增长，上学这块的矛盾会慢慢降下来，需求得到抑制之后，自然价格也会冷静下来。

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2，大学区的推进，也会存在一定概率上的将资源稀释，对于优质学区房是存在极大的负面影响的。

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3，而老牌学校过去因为有好的成绩表现，一直能保有着不错的认可度和生源，马太效应尤为明显。

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想要押注后置位的学校逆袭，本身也是极小概率事件，就算是新学校有着高起点也是同理。

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综上， 市场一直在变，很多道理在过去有一定的参考意义，但绝非一成不变，随着时间推移未必通用。

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我们不仅需要深入背后去看其逻辑，同时也需要用动态的眼光去审视。

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