我发现在短视频平台上，关于买房相关的内容，总有些被反复洗稿还经久不衰的话题。
直到现在时不时就能刷到，依旧是夸张的数据反馈，能感觉到热度特别高。
这些内容，信息密度小，观点太绝对的问题感觉都还好。。。
关键很多，就特么是错的啊啊啊啊啊啊啊，这样都行，看得我真就酸了。
所以这期靠它来贡献下素材混点流量。
一、
首先是房贷的还款方式上，等额本息和等额本金怎么选的问题。
'，时长00:38
似乎这类题材都在以那种方式综合利息更低更划算，又或者还款压力小更划算为导向。
少有人提及，不管是等额本息还是等额本金，本身的利率都是一样的，资金成本不会有啥差别。
利息的计算，是按利率和银行这边资金占用的大小和长短来算的。
会构成差异的核心，是等额本金的还款方式，在前期多还了本金，所以前期月供还得更多，后期利息自然就少了。
等额本息确实后期利息更高，但因为前期还的月供更少，比起等额本金手里前期能留下更多钱，这部分钱放理财或其他投资渠道，照样能赚到利息。
等额本息比起等额本金的还款方式，相当于多借了一笔30年的年化利率4.75%的合规贷款。
划不划算的核心，本质应该是房贷/借银行钱值不值的问题，和贷款年限降低及提高贷款成数，利息更少的原理差不多。
如果确实没啥好的投资渠道，这笔多出来的钱，哪怕拉长周期到30年，也赚不到4.75%的年综合收益，等额本金还款是要划算一些的。
但也有很多人说看空货币，要多借银行钱，有通胀的因素在其中，参考过往拉长周期看，这收益并不难。
不过毕竟是过往，以后谁说得定呢。
二、
接着是房贷不同的还款方式，第几年还款以及到底选降低月供还是还款年限最划算啥的。
'，时长01:06
'，时长01:12
这类内容通常会给出个比较粗暴的结论，但并没有提及理由是啥。
估计是最早有一条视频爆火了，文案抄来炒去都懵了，结果都说不出个所以然。
但可以肯定的是，这结论绝逼是无稽之谈。
因为前面说的，房贷的利息是按资金占用率*利率来的，这个曲线一直很平滑。
除了前几年提前还款会有罚息之外，在任何时候还款都没啥本质区别。
所以啥时还款更划算，利息更低这个点压根就不成立。
至于到底是降低年限还是月供金额，完全是取决于自己自身觉得那种降低还款压力的方式更合适，利息本质也是一样的。
三、
房子该咋选，楼层该咋选啥的。。。哪些一定不能选。
'，时长05:11
姑且这些结论确实都没错吧，但是这么绝对，直接就忽略了两个核心要点：
1，选房可能有相对的优势房源，但是不是应该优先照顾客方的个性化需求，具体情况具体看。
2，就算优势房源的理解没有错，但的考虑到房企定价是否合理呀，说是一分钱一分货都是扯犊子。
一方面大多时候，房企的定价就是乱七八糟的，还真就不一定有规律，不同项目的风格反差巨大。
二则很多多时候，房企知道房源优劣势之后，也懂得劣势丐版房源最难去化，刻意做低很多售价。
反而有可能导致丐版房源反而是全楼盘性价比最高的部分，比如vk就有这特色。
对于新房选房这块，推荐可以看我之前些的《新房的选房逻辑和思路》。
四、
要强势的找kfs拿发票，因为发票有xxxx好处，影响税务的判定巴拉巴拉，卖房能少买几十万。
'，时长01:07
这个视频给了个销售朋友看，人家直接就口吐芬芳了。
1，增值税满二满五的时间，每个城市判定完全不同，就比如深圳是只看网签时间的。
2，全款发票没有交房压根开不出，他说的逻辑关系在深圳压根就是错的。
只有客方需要上学或提取公积金，可以开临时发票。
如果没有这两方面的需求，开临时发票又没啥软用，还容易把流程搞得贼麻烦。
这一通言论，贼容易误导客户，增加买卖双方不必要的误会和内耗。。。
五、
高层住宅因为楼体结构有寿命上限，过了一定的年限就容易老化， 导致内部故障和问题特别多。
因为通胀的因素，物管的服务质量跟不上，导致楼盘会有很多毛病。
而楼盘本身容积率高，从经济效益上，也实现不了拆迁。
所以二三十年以后会成为贫民窟，一定要慎重买高层住宅啥的巴拉巴拉。
'，时长02:03
听上去是那么回事，逻辑也能自洽。
但问题来了。
1，深圳现在有这么多小区到20年了，真的出现了这么多问题了吗？？？
这些老破楼，一样硬朗的很吧，除非是本身特别小的kfs，可能物管差点，体验不是那么好。
但也没到贫民窟这么夸张的地步吧。
关键这类楼盘成立业委会和加装电梯这两个导向，在这几年的效率也提速了，很多还有点小逆袭。
同时还要考虑到，就算物业费收不上去，但车位费和广告啥的，也是物业费的一大来源。
看上去哪怕是老式建筑，顶三十年似乎也没啥压力。
2，早期因为建筑工艺相对前期，技术和用料都会比较初级，房子的质量相对没那么好，抗衰老的能力不是那么好。
加上以前物价低，最近几十年通胀比较快，所以物业费确实是相对较低。
但最近十来年建的高层，行业工艺和物管水平上去了，就算有限价是豆腐渣工程 ，工艺的迭代，品质的下限也比以前高得多得多。
而且物业费收的这么狠，就算通胀也没那么容易失衡，如果真能到通胀到这程度，那FJ应该都暴涨不知道多少轮了，能有啥问题嘛。
这类题材一直在强调物业的重要性，通篇不是告诉大家要如何解决问题，比如怎么看物业好坏。。
也不论这些问题现实情况是否成立，单纯就以一句无法拆迁，就危言耸听一刀切的否定高层住宅。。
我也是服了。
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