深圳楼市下的优质学区房，真就是个很神奇的产品。
以前在涨幅为啥分化中我提到过，因为过去十年深圳新生儿的持续净增长，16年之后随着教育资源紧张的矛盾不断激化。
优质学区房能在被全国房住不炒的高压调控基调下，愣是接连跑出一股完全独立的行情，实现逆势上涨。
成了上轮周期里，涨幅最大的产品类别。
但在市场为啥凉了中也提到过，在全国楼市的下行至暗时刻，深圳这边接连出了715/208新政。
同时伴随大量限价新房供应推出，信贷和各种合规收紧，面临着有史以来最大的调控压力。
深圳楼市也坚持了一年几乎无跌幅。
因为去年八月大学区概念的突然出现，学区房的预期大幅度缩水，学区溢价近乎腰斩，带动了整体市场信心的坍塌。
这次又成了这轮周期了，压倒市场的最后一棵稻草。
可以说这轮周期的开始和结束，都与之有较大的关联。
一、
虽说大学区这这股风刮过之后，优质学区房的价格受到重创，成了近一年跌幅最大的房产类别。
也随之失去了稳涨不跌的神话光环，投资预期大不如从前。
但许多人对于小孩教育的重视依旧不减，尤其是在高中率始终不过一半的背景下。
双减之后，能投入的教育资源选择也变少了。
条件允许想要买学区房给小孩创造更好的教育环境和下限的需求并不少。
而且优质学区房这个产品类别，在福田南山等核心地段，覆盖范围也比较广，牵扯的群体很大。
这次波动之后，这玩意到底还能不能买，又或者持有的房产要不要处理掉，成了很多人关心的话题。
所以就有了这篇文章。
二、
要搞清楚优质学区房的后续走向，必然绕不开大学区这个核心矛盾。
网上看这个议题的讨论，至今还停留在两个方面。
1，推测政策会如何推进 对于市场会造成怎样的影响（会不会挂逼）
2，如果政策推进 买那些学区房抗风险能力强（该怎么买）
按道理来说，学区房是政策制度下的产物。
只要资源分配的方案发生二次调整（学区划大），优质学区房的稀缺性被稀释， 自然价值就会下滑。
这也是这次大学区这股风刮过之后，学区房会大跌的原因。
所以研究政策推进走向，确实是和以后走势有强关联。
而如果大学区的基调不变，假定以后不同区域的学区划分都会扩大，多个学区混合组团。
往教育资源水平比较高且密集的区域买学区房，就算以后和周边学区组团，依旧能上好的学校。
还是能占有优质教育资源，按理来说就能抗住市场下行。
但这两个讨论方向，只能是按道理。
实际上少了个前置条件，一开始的方向就错了，不管咋聊，结论都有一定的问题。
三、
如果单纯聊政策导向，应该都晓得。
大学区政策本意是通过摊大饼的方式，稀释头部学区房的稀缺性，进而实现教育均衡化，一定程度上解决学区房过热的问题。
但学区划分也有个很难撼动的大基调——就近上学，如果违背这个前提，几乎是必然会引发更大的社会性矛盾。
大学区本质就是和就近上学的制度完全相悖。
不管往大往小划分，按目前诸多人对教育资源的重视，都会出现较多忽略距离优先学校水平来进行入学申请优先级排序的场景。
小的学区（2-3所），因为积分入学，楼龄老的小区业主有着积分的绝对优势，较大概率会出现类似的场景。
若是大的学区，类似北京西城一样，头部学校集中性太高，水端不平，就只能摇号了。。。
也就是大家都随机落位到这个大片区的其中一所，画风可以脑补。
我确实认可大学区的存在，可以很好的弱化和稀释优质学区房的作用，抑制过热和价格过高的矛盾。
但这种一刀切的行为。。。明显是个很懒Z的做法，杀敌一千自伤一千八那种。
典型的强行为了公平和ZZ牺牲效率。
四、
连我这种屁民都能看出基本矛盾，领导们肯定也明白这么浅显的道理。
于是大学区政策在具体推进的过程中，明显能感觉到是个较为温和的过程。
往房网搜下学区相关的新闻，除去市场动态，政策走向相关的文章大概能得出如下结果：
2021/8/1：新增的深圳社会建设征求意见稿，其中第九条强调了推行大学区的政策方向。
原文，市、区教育部门应当推行大学区招生和办学管理模式，建立义务教育学校教师交流制度，健全优质教育资源共建共享机制。（只有方向 没有细则）
2021/8/4：深圳卫视采访条例起草组成员，对于政策解释上可以大概了解到如下细节方向：
1、大学区范围：3-4所学校，
2、录取原则：志愿积分制，
3、教师轮岗：学区内轮岗。（保守治疗的方向）
2021/08/06：福田教育十四五规划中提及，将大学区与集团化办学结合推进，加强大学区内学校资源、 课程、师资共建共治共享。
科学规划集团化学校布局，建立教师 队伍“区管校聘”管理机制。（福田区喊口号+象征性试点教师轮岗和集团化）
2021/10/19-2022/04/13：盐田、罗湖、宝安、福田、龙岗、坪山、罗湖等区域，相继公示了新学校的学区范围。
普遍采取老学校老办法，新学校各自试点不同的学区划分方案。（循序渐进 响应上层基调又不破坏原有平衡）
简而言之，深圳大学区这个概念推出了近一年，开始喊出口号定基调，给出保守治疗方向，再到各区温和试点和站队，就没别的了。
更直接点也能说是，至今还没实质性的推动，至少与大部分人理解的西城多校划片的方案相差甚远。
关键是从官方态度上是能感觉到，往后估计也不太可能会往激进方向去演变。
这次的大学区政策，其实就是象征意义大于实际意义。
五、
如果只是从大学区的政策走向去看学区房的走向，目前的市场就不应该有这么大的跌幅。
何况从过去的新生儿增量数据上看，16-18年这期间依旧处在历史峰值上。
反推6岁上学，我们这几年的上学矛盾，应该是历史最大，学区房的需求依旧是很强势的存在。
就算开始因为后市预期不明确，随着时间推移，官方态度变清晰后，价格应该也会适当有些回调。
但从目前的结果看，跌幅依旧巨大，目前附加在房子上的学区溢价，普遍跌了一半以上。
甚至还有偏下行的趋势。
很显然有其他问题在背后并发带动。
我个人理解是，如果只是这么一股风，资源分配没有实质变化，正常来说很难对市场造成啥实质影响。
但这次的大学区出来前，恰恰是北京西城多校划片强硬方案出来后不久，影响最大的时期。
直接整个区域全部学校梭哈，电脑随机摇号读书，粗暴到简直刷新三观。
大家发现这还真就会动真格，一点都不讲道理。
也正是在哪一段时间，双减政策也接着出台。。。
几天时间，看到了一个行业的覆灭，这仅仅只是一句话的事情。
这两件事情在叠加上深圳也跟风大学区，遭谁顶得住，谁敢信这玩意。
直接就把意向客户和业主全给吓尿了。
预期的局略扭转，于是才有了这一轮行情的信心急速坍塌。
六、
信心想要修复实在太难了，除非官方明确表态，以后坚持单校划片和就近上学基调永不变，不然优质学区房的学区溢价，再想回归巅峰基本没可能了。
关键速度还要快，因为19年之后虽然没数据，但不用想都知道，新生儿增量肯定是在下滑。。
再考虑到深圳作为移民城市人口年轻化，没有养老和医疗的压力，从新建学校和老师待遇提升就能看出。
这不差钱的主，在往死里给教育加技能点。
所以25年之后这块的需求矛盾，大概率也会相应的持续降低。
越到后期，越想要有好的表现就越难了。
至于往优质学区集中的片区买房，抗风险能力强，以后不容易受到影响的说法其实也有点扯。
一方面在人们的预期里，不知道学区划分会多大，一旦超越了街道的边界，这种选择就没啥意义了。
二来这次学区房的地震，是整个学区房品类的估值缩水，如果学区本身的价值就降低了，大盘挂了。
单几个学区，挡住了政策又有啥用呢。
结果上也确实如此，全深圳所有和学区相关的房子，都是一片哀嚎。
七、
我个人态度上，倒不会对这玩意看的很悲观。
现在虽然啥也没动，但调控效果基本是实现了，没那个必要和动机，去破坏好不容易构建的平衡。
我主观上觉得，以后的大学区政策走向，估计就是这么个温和保守的做法。
表面上积极努力推动，实则尽可能大局维稳。
只要大体上学区划分方案不变，只是针对新学校试点，或者撑死按三两学区组团+集团化尽量覆盖广+教师轮岗这种方案。
想要上好学校得买好地方的好房子这个本质核心是没有变的。
新生儿就算没法保持峰值，如今人口基数在，依旧能在过去十几年的历史中，保持个较为不错的数据。
需求依旧还是在的。
毕竟优质学区房也只是头部那一小撮。
有影响，但已经跌了一半了，再往下也不至于太崩。
八、
虽说不悲观，但如果没有好的预期，在投资角度我肯定是不建议去买的。
何况优质学区房大多都是二手，如今就算跌了。
价格依旧恐怖如斯，且税费和贷款方面也极不友好。
自用方面，如果投资预期不佳，就是个纯纯的偏消费行为了。
在深圳也不是必须要买房才能上好学校。
合规范围的政策内，通过租赁备案的方式积分上学，一样是没啥毛病。
只要挑些积分相对宽松的学校，如明德（本部/碧海）、南外（文华/大冲/科华—要提前）、育才（基本都宽松）、麒麟（本部扩建了）等等，要入学并不难。
让业主配合办理手续，其实成本也不高，九年十几万到几十万不等，不到买同级学区房的零头，也可能不到一年私立学费。
入学的确定性方面和买房一样，只要计算好自己的积分，然后了解到学校往年积分根据历史新生儿增量预估好未来积分走向就行。
只有功课做的足不足，没有靠不靠谱的问题。
要不是要求必须要四大这种级别，通过租赁备案，上学的需求基本都是能满足的。
不过在限价新房这块就无所谓了，反正大多时候有没有好学校都一个价，白送的还是香。