涨幅为啥分化

原创 唐老师傅

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功能介绍 可能是东半球最熟深圳楼市的人之一！

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2021-12-12 22:49 发表于

其实在以前买房不是啥特别复杂的事情，只需要结合自身个性化需求及预算，在配套、交通、学校、产品等等属性及延伸细节上取舍，进而搭配组合/筛选出适合自己的楼盘/房源即可。

只不过伴随过去几十年的城镇化路程，国内迎来了多轮房地产的高速发展/红利期，这期间深圳楼市也有了较为夸张的涨幅，经过长时间的市场教育，越来越多人意识到了房产的投资价值。

而只要牵扯到投资就有涨幅/收益率的高低分化，自然就会有人想买到跑赢大市的房子，进而关注所谓投资价值的人就多了，可这玩意愣是门玄学。

比起原本从自身居住需求/体验/感受等出发点这些贴切的角度，投资这两个字就变得无比宽泛和抽象，整的很多人直接给懵了，反而更加不知道怎么买房。

1）

应该不少人都有类似的场景， 遇到与自身自住需求非常契合的房子，各方面都很满意，但就是担心投资价值不行，万一直接和罗湖龙岗一样涨幅垫底就尴尬了。

于是就咨询各种人的意见，收获了各种奇奇怪怪的意见，甚至有些还觉得区域成熟度和想象空间挂钩，类似自住舒适度和投资价值反比等谬论，然后就贼迷茫，陷入社会和人生的大思考。

有些人较为踏实不屑炒房觉得可以靠自己努力争取到一切所以无所谓，有些人觉得自己住的开心就行只要不要输太多或者亏本就行。

但如果举两家三代人掏空六个钱包堵上未来三十年收入买房，作为可能是人生中最重要的决策之一，很难对于投资涨幅表现不为所动。

会担心失去这市场红利选错未来家庭换房最重要的踏板的人一定不在少数，这时就很可能会有很多人为了迎合所谓的投资价值，在自身住房偏好上做妥协让步。

要是最终确实获得了更好的投资收益率，事与愿符倒也还好，自住上的牺牲也还值得，毕竟不管是学校还是居住都是有替代性的方案。

只不过从我接触很多案例的角度，似乎很多人的牺牲本身是没有必要的。

探究这背后的原因，只需要搞清楚不同区域不同类型的房子，为什么会跑出不同的市场表现的真正原因，剩下的问题就很清晰了。

2）

随手捡个数据拉出过去五年不同区域的涨幅排行，应该能非常差异明显的看出其中的差异之大，实际若是具体到片区/个盘其中还能更加极端。

更典型的在于上述清晰的能看出，西部片区整体的表现是要远优于东部区域的，而罗湖福田作为昔日中心如今也被宝安南山甩开，甚至比例上还被龙华光明踩在脚下。

基于此类现象，导致市场上较为主流的观点觉得，城市在不断发展新区崛起老区没落是客观规律，所以只要押对未来区域发展的趋势，房价也能跟着一路水涨船高。

受这套观念影响，许多人对于投资表现的理解，更多归咎于区域发展/潜力/概念等想象空间，对于非成熟区域的投资认可度不断攀高。

毕竟逻辑上确实听着没毛病，关键结果也确实能够收尾呼应。

3）

但很巧的是我又捡到组更特别的数据，上面几乎全部都是这套说法的反例。

首先从关外/刚需档开始说起，这几年大热的片区那必须是沙井、光明，前者手握大空港/亚洲最大会展/紧邻大湾区龙头/供应稀少，后者则是国家战略级科学城/空地多面貌好起点高/有产业，都是作为当红炸子鸡的存在，房价表现那只能说懂的都懂。

可是图中的数据上，似乎完全没存在感的观澜这种鬼地方，同样是区域内的标杆楼盘，价格也没比光明/沙井差多少，而号称万年不涨的布吉有些甚至天花板还高一些，东部几十公里外的龙中居然也有楼盘能比个高下。

最关键的是以上这些地方，好像过去的价格分布/格局也大差不差，相当于这轮下最终涨幅也没多大差别，甚至部分还会优于沙井/光明。

4）

接着看关内/改善档这块，过去公认涨幅最大的是前海/宝中，看完下面这组分布在福田、南山、宝安三个区域的不同的案例楼盘数据之后会发现。

可能表现会有一定不同，但普遍好像都是从800-1000w跨过这轮周期，走到了1300-1500w这个区间，本质变化也没多大，但在主流人群的印象中，福田这种地段都没落了，咋能和前海宝中相提并论呢，好像也不太科学。

然后是把目光放到前海北这个片区，按理来说身在当前前海里最成熟的桂湾隔壁，甚至1号线贯穿桂湾和科技园，有着得天独厚的优势，但看棕榈园和星海名城这类标杆楼盘的数据。

似乎与福田罗湖龙华同类楼盘的差别并不大，但若是和2组数据对比，那还能得出前海涨幅不如福田的结论。

5）

之所以会出现这些反例，是因为上述数据是我控制变量后的结果，选的一些不同区域大体特征相似的同类竞品，比如前者则是关外地铁沿线次新标杆盘，而后者是关内主流优质学区三房。

侧面在反映着可能地段/概念上对市场表现有一定的加成，但似乎并非主导因素，只要产品属性接近同样在弱势地段也是能取得较为不错的市场表现，而弱势产品哪怕强如前海也未必能逆天改命。

对于该现象我的理解是充分的市场化下，不管以前还是现在的二手价格都是市场上每个购房者用钱投票的结果，那么最终的价格都会有一定的合理性。

只是单方面的上涨，原本的购房需求是可以去找同类型的竞品，要么把替代性选择的价格给层层推起来变成等比普涨，要么购买力的分散出现流通性问题价格又被拽回原本的体系。

想要打破原有的价格体系跑出独立或差异化的涨幅表现，通常都是区域或楼盘出现需求变量，单一片区/楼盘认可度变高，实现市场对其的价格接受度变高。

6）

在15年以前这轮周期，市场上的主流购房人群投资预期相对低，加之也没有如此成熟的互联网资讯贩卖焦虑，大多人群还是会更看重居住属性/地段权重这些，对于新区的态度一向傲慢。

但过去几十年深圳从踏荒时期走来确实一直在保持高增速，产业分布变得更加均衡和科学，慢慢从单中心演变成了多中心的格局，后面开发的区域有着更高的起点更优质的产品，价格更高表现更好是很容易理解的。

可这也导致很多人出现了对投资的如今依赖，进而新区上的希望共识越发强烈，面对规划概念市场已经愿意加以较高的预期估值，但深圳似乎已经没有过去的高增速了，剩下的一点价差却成了不确定性和风险。

在市场好的时候或许新区还能随着无限乐观的情绪，带着对新区未来的憧憬带头上涨，但仅剩的那点周期&风险上换来的薛定谔价差发挥空间太小，很难跑出太差异化&独立的表现，朝着区域满血状态的长期透支并不现实，那么就算率先带头领涨，市场盘整需求一样会去找同类型竞品，然后变成普涨。

也就是说新区发展预期达成较高的市场共识之后，就算深圳未来能以此保持过去的高增速，以后也未必能跑出较大差异化的表现，何况已经跃升一线的深圳在接下来想要持续保持高增速，面临的挑战还很大。。

之所以17年后区域发展上的预期差的套利空间小了，这两轮行情的高光表现结果上似乎还是朝着前海蔓延&一路向西，各种新区的表现确实是要明显优于老区。

是因为除了地段发展这个变量之外，优质学区和品质次新这两个核心变量基于特殊的历史背景，近三五年来大放光彩，但却被低估了其带来的力量。

7）

优质学区房这个关键词，在我过往微博和文章重点说过很多次，过去十年因为深圳新生儿净增长，反推6岁上学就能明显看出从16年之后上学就越来越卷，从而反映出了优质教育资源的矛盾以及家长的焦虑。

在同年深八条政策出台，全国响应房住不炒的政策时，到处一片萧条都在躺平，也没能按住优质学区房棺材板，这玩意硬着从16-20年逆势上行，直接刷出了极其离谱的价格。

案例2中的哪些楼盘实际就是优质学区房中的典型代表，表面上是疫情后随着全球放水由区域热度强弱势排队上涨，实际上16-21.8这个区间，学区溢价的估值涨幅这条暗线才是他们跑赢大盘的核心。

若是将房价拆解成"居住综合条件本身“和”上学权益“这两块的，那么过去这两者的估值逻辑/涨幅是完全截然不同的。

为了便于理解用上图举例，从16年至今这个过程，实际在“居住”这个角度的估值逻辑并没有很大差异化，普遍都随着政策导向价格有些波动然后跟着通胀/城市发展等因素缓慢上行，赶上19/11减税和20年疫情跑出了相对大一些的涨幅。

但是附加在房子上的优质学区上学权益这块的估值，近五年来几乎都是以每年50%以上的强势表现在叠加。

所以如果有留心研究会发现，过去市场表现比较好的楼盘，七八成以上都有优质学区的属性在背后推动。

粗暴点可以理解成这些房子能有超额收益，并不是房子涨的多，而是房子附带的上学权益的估值因为资源的矛盾加剧在悄咪咪的上涨。

以后有机会延伸一篇，学区房的未来。

8）

品质次新房这个概念也不难理解，就是楼龄比较新的房子，这块没有特别标准的概念，通常入伙十年以内都算，物管好放宽到十五年也没啥毛病，但肯定是越新越好。

因为楼龄新的背后不单单只是外立面时髦点这么简单，同时意味着更好的户型、品质感、设计理念、物业管理等等，居住体验加分明显。

在以前主力购房人群还是八零前的时候，基于老一辈特有的成长背景，相对更加坚韧吃苦耐劳，有着较为传统的生活习惯。

在住房需求的考虑上，房子本身的硬条件以及地段（附加在其背后的配套和交通）会相对比较突出。

随着近十年来深圳这边人口净流入，人口年轻化、互联网行业崛起等等因素，叠加上87年前后的人口红利，这部分人在社会中的话语权慢慢变高，而且正好陆续到了要成家立业的时期。

这部分新世代的购房群体有着截然不同的教育背景、娱乐方式、生活习惯，比如说对互联网有更高的敏感度，很多需求可以通过网线解决，娱乐方式的多样化/躺的足够平和宅，很多配套依赖度没那么高。

类似场景很多受限篇幅没法细讲，以后有机会将会延伸一篇，次新房的背后。

此类现象导致这部分群体在购房决策时，地段上的权重也一定程度被弱化，对于房屋品质会更加看重，相对而言次新房的认可度比起父辈高了许多。

随着这部分购房群体变多导致次新房的需求也有了明显变量，估值也在不断攀高，在近几轮行情中走出了差异化的表现。

9）

当对这两概念有了相对清晰的理解之后会发现，受此赋能带来强势表现的区域/楼盘，很多在一定程度上与新区概念论主力推崇的项目有着较高的重叠。

比如南山推行的教育均衡化，宝中三所学校阴差阳错在排名判定上逆袭，沙井/光明的核心区被深外和实验笼罩等等因素，都是学区属性上的重大利好或优势面。

而不论楼龄品质的导向上，各新区本身因为开发节奏偏后期，区域内主流楼盘本身在楼龄上就有着得天独厚的优势。

所以当我们在回过头来再看具体到细节片区的过往表现，学区+次新几乎覆盖了上面全部前排。

至于地段上过去新区崛起确实拔高了地段权重，但这并不代表着老区没落，若是抛开其背后的价格构成能很容易注意到，罗湖福田部分区域价格上的弱势，根源的问题是来自于缺乏好的产品。

不然哪怕强如前海、宝中，产品条件若是不够强势，也很难抢救过来。

只不过大多人似乎并没有分清背后的主次权重，只是惯性是通过结果来，强行解释其背后逻辑，老归纳出一堆奇奇怪怪的理由。

对市场理解程度不够很难分辨其对错，这种听起来挺有道理的话，倒也挺有获得感的，甚至时间长了便延伸出了各种流行的谬论。

但不论如何，谬论这玩意不管流不流行，他还是谬论。