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2022年10月5日 (三) 07:28的版本
2022-09-17 23:52 发表于广东
接触的购房者多了，时不时就能遇到因为各种原因差点首付的群体，想咨询有啥好的解决方案。
听说有些信用贷不上征信，可以搞出来做首付，是不是真的。
如果要搞怎么整会划算点，听说现在首付资金查的严，怎么来规避资金合规的问题巴拉巴拉巴拉。。。。
正好我以前也是信贷居间的从业人员，前几个月买房前刚好也遇到该问题，于是又打听了一遍行情。
对这玩意的理解应该还行，所以这篇来简单分享下看法。
一、
大家得先明白，不同的资金去向和回款来源/风控难度，构成了如今多种多样的贷款产品。
在这些产品的综合条件中，有个鄙视链是一直不变的，这链条越下游代表着成本越高：
抵押贷＞信用贷（先息后本＞等本等息）＞信用卡＞消费金融＞民间机构
抵押贷（目前普遍年化3.5-3.8%）是最佳的选择，只不过大部分人都不具备这条件。
通常顺位最优解通常是信用贷，只要是在深圳正经打工（公司越大越好），公积金基数过万。
不同银行家手机app都能看到相关的信用贷产品，就比如招行的闪电贷，建行的快贷之类的，在上面点几下额度就出来了，再点几下钱就到账了。
普遍年化利率都在5-7%左右，一年先息后本，到期需要过桥还清重新申请，作为过渡性的资金而言，比较友好了。
但这个思路有个致命点，由于是正经的信用贷会上征信，那么单身或结婚的状态下，买在自己或配偶名下。
在申请房贷时银行都能查到，要么会要求结清信用贷，要么直接就房贷申请不下来，得不偿失。
这个方案，只能是信用贷借款人和购房人是完全独立的主体（不是同个人并未婚），才能平稳落地的实现。
二、
也正是被征信卡着，大多人就想着，是不是找各不上征信的产品就完事了。
但上述产品当中就只有民间机构的贷款不上征信，通常市场上以中原乐贷为代表的主流首付贷，都是这类型。
宣传说的天花乱坠，最低一成首付，月息才七厘，最长三年分期，结果一了解发现，就是个坑。
月息0.7%*12，年息就8.4%了，由于的等本等息的还款方式，本金持续换利息不变，所以综合利率其实是两倍，年成本超16%，这还没算手续费。
这也就算了，额度并不是跟着要买的房子走，也是要根据购房人自身征信条件给授信，每50万授信还必须要找到个担保人上他的征信才行。。。
限制和苛刻程度多到离谱。想拿他点钱是真不容易。
我就好奇了，要是朋友资质好且能接受上征信，那直接让他在手机银行点几下代借信用贷不就完事了，那用得着他这高利贷。。
三、
常规的找银行和机构借钱思路，条件限制或成本不太理想，很多人顺其自然会打低首付房源的主意。
就比如新房项目，开发商因为房子不好卖，能接受其中一两成首期款分期，或者开发商贴息让机构垫首付。
又或者买个便宜点的二手房，尽量找价格便宜点，评估价高一些的，找担保公司全款垫钱买下来，然后找银行抵押出高额度，换掉担保公司钱，实现低首付。
只是这两种思路的也都蛮坑的。
1，低首付的新房项目，通常楼盘的性价比都不太行，好的盘子显然都不会这样干。
只是图他低首付，买过来的代价太大了，有点本末倒置。
2，全款抵押前段时间就写过篇《全款抵押思路的风险》，具体写了实际执行的困难点和不可控因素。
如果不是现金流很好有足够大容错率，搞不好就升天了。
四、
了解到这一步，基本就能发现，这些常规的思路，基本都有那么点不靠谱或问题。
所以通常我建议的路径，别整那些花里胡哨有的没得，还是老办法。
1，密切关注有啥新房既能低首付、有性价比不错、还合适自身需求。（虽然概率低，但梦想还是要有的。）
2，啃老。
3，找身边朋友借钱。（最好给利息，人家在自己账户放着也是有收益的，基本人情世故得懂）
4，找身边朋友短期拆借，房贷办好后用自身资质借信用贷还上。
5，努力打工赚钱，早日还债。
6，至于资金合规方面，推荐看《银行流水的优化逻辑》这篇。
以上步骤，层层递进，总有一种适合你，如果都无法实现，就别挣扎了。
务必注意安全，量力而行。